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学区房凉了?36小时内成交3套千万元级老破小,房产中介:电话都被打爆了!

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发表于 2020-5-7 16:35:34 | 显示全部楼层 |阅读模式
来源:易简财经
易简财经

“成交太快了,太快了!”
5月5日是“五一”小长假最后一天,北京市西城区金融街某龙头中介机构经纪人李吉(化名)在向询价客户推送成交报告时写了这么一句话。
李吉所指的,是被北京不少家长称为“宇宙中心小学”的宏庙小学对口小区丰汇园。3年前,北京一位家长曾花1200万元买下了这里一套39平方米的地下室,每平米单价超30万元,轰动一时。
而在今年5月4日到5日中午这36小时内,丰汇园已经成交了3套千万元级老破小学区房,最高单价超过25万元/平方米。小长假这几天,宏庙小学学区每天的房屋成交量在8-10套。天眼查数据显示,丰汇园的开发商为北京兆泰房地产开发有限责任公司。
学区房的行情像最近的天气一样火爆,这也跟4月30日北京西城区教委发布的一则新规有关。

北京实施“六年一学位”、“多校划片”等措施
降温学区房
今天起,北京适龄儿童将开始采集小学入学信息。今年“幼升小”,除近几年一直明确的过道房、车库房、空挂户等均不得作为入学条件外,城六区更是通过明确“六年一学位”,实施“多校划片”等措施,为“学区房”降温。
政策规定,自2020年7月31日后,西城区购房并取得房屋产权证书的家庭适龄子女申请入小学时,不再对应登记入学划片学校,全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。也就是说,如果在7月31日之前在西城买房落户,还有机会上对口的名校。这令一大批焦虑的家长在“五一”期间奔向了西城各个重点小学学区附近的房屋中介。


学区房价格要凉凉?未必
“六年一学位”政策能给学区房降降温吗?业内人士认为,未必,其最大的影响只是学区房的二手房交易,且影响有限。
据证券时报e公司,对于买家来说,可用学区房资源更加稀缺。为了保证孩子成功就读心仪的校,家长通常会考虑购买划片小学对应的学区房。在没有推行“六年一学位”时,只要房东想出售这套学区房,家长购买了,基本就能保证孩子上小学。也就是说,市场上的学区房资源符合家长需求的有很多。“六年一学位”执行后,作为买主,家长就要了解这套房是否还有房东的孩子在该小学就读,与自己孩子的入学时间是否有冲突。如果冲突,即便该房源在对口心仪的小学,也无法使用该学位,由此,所能挑选的余地也大大减少。
对于卖家来说,学区房的交易条件增加了。作为卖家,如果自家孩子小学还没毕业,就会影响买家的选择。这样看来,因交易条件的增加,学区房的优势在一定程度消减了。
对于炒学区房的人来说,是一个重大打击!简单来说,这套学区房里如果还有孩子在上学,就会无人问津,卖不动!
显然,“六年一学位”政策一旦执行,学区房交易周期拉长,二手房交易将明显减少。但长期来看,对于学区房价格的降温,影响则有限。事实上,回溯北京海淀区、西城区的学区房新政策出台后,其片区内房价的变化显示,学区房并没有太大降幅,城六区也未必会凉。
事实上,一旦有了“六年一学位”的政策后,如果想让孩子获得学位,家长必须购买“空闲学区房”。而“空闲学区房”的资源相对稀缺,这类房源的价格极有可能上涨!

业主挂出多套房源急于出手
作为全国教育资源最集中的城市,北京的学区房从来不缺惊心动魄的案例,尤其是在义务教育资源顶级的西城。
《中国教育报》曾公布过一组数据显示,2015年北京大概有16万名儿童进行了小学入学信息采集。其中,京籍学生大概10万名,非京籍大概6万名,但东城、西城和海淀三个区口碑最好的25所小学,只能接收大概5000名学生。
2016年3月,一条题为《46万一平,谁买走了北京天价学区房》的文章瞬间引燃大众情绪。这篇文章开头的第一句便是“11.4平米,530万。每平米46万的单价创下了近期学区房单价纪录”。尽管这篇文章最后被央视曝光为虚假信息,但房屋所在的西城区文昌胡同,依旧是天价学区房的主儿,只因其对口北京市第二实验小学。
央视当时的报道指出,文昌胡同2013~2015年3月期间成交了4套学区房,面积分别是8.1平方米、14.59平方米(2套)和10.9平方米,3套的建筑年代是1980年,1套1990年。但这4套房的单价最高达27.34万元/平方米,最低的也有21.25万元/平方米。
事实上,据每日经济新闻记者了解,西城区的学区房4年间已经经历过一次暴涨。
以金融街片区内的京畿道小区40平方米一居室为例,链家在2013年10月的成交价格是280万元,单价约7.6万元/平方米;2014年12月的成交价格是335万元,单价涨到了约8.6万元/平方米。此后价格一路飙升,2015年7月,单价达到了11.5万元/平方米;2016年8月,成交总价超580万元,单价达14.9万元/平方米。到了2018年9月,链家成交的该户型最高总价达到了765万元,单价超过20万元/平方米。
就在2019年7月初,西城区德胜片区还成交了一套仅12.2平方米的老破小,成交价高达360万元,单价逼近30万元/平方米。
北京的学区房流传着一条鄙视链,顶端是西城区德胜片区——西城区金融街片区——海淀区万柳、中关村、上地——东城和平里。如今西城也要开始实施多校划片,买天价房也不一定能上理想的学校,虽然会打压一部分优质学区的房价,但入学机会均摊也可能会让一些学区原本较差的房子卖出高价。
不过多位中介向记者表示,除2017年“317新政”期间价格有过较大波动后,目前包括西城在内的学区房房价相对平稳,用李吉的话说是“较本次‘430政策’前有微涨”。
但即便如此,依然挡不住那些想要赶在此时入手的焦虑的家长。
对很多家庭来说,买学区房“让孩子赢在起跑线”是倾尽了所有,但学区房不代表一切,很多故事的结局都是——孩子没考上清北,但房子转手赚了好几百万。
有经纪人向记者透露:“这位业主(上述西单小学学区房业主)手中还有多套学区房,这几天都刷新了信息,希望可以早点卖掉。”

23平米老破小单价近10万
房产中介:电话都被打爆了!
“保俶塔实验学校总价最低的学区房来了——胜利新村23㎡老平房,挂牌价230万!”前几日,一则中介发布的杭州二手房房源消息在朋友圈广为流传。
据浙江在线,根据计算,该套房源的单价近10万/㎡,比此前杭州“最贵新房”仁恒滨江园的均价还要高上一大截。不过,由于其总价在200万级、且对应九年一贯制的学校,在公民同招的大背景下,引起了不少家长的关注。

△房子外部实景图 图源自:浙江在线
不过,这样小面积低总价的房源却颇为抢手。“从4月20号挂牌以来,电话都被打爆了。”小哥表示,光是自己一天就接待了十多组客户,陆陆续续还有其他中介带看的客户。

公民同招下学区房越发走俏
小户型挂牌6天就被全款抢
据浙江新闻客户端,今年4月,杭州二手房成交10232套,环比上涨62.6%,创近两年新高。在疫情影响下,近两月也成为了杭州学区房的置业高峰期。
“带看量有着比较明显的提升,包括五一假期,每天也有7、8组客户要接待。”中介小哥告诉记者,不仅是带看客户激增,“成交量也比去年这个时候增长了不少,一些优质的小户型房源挂出来,客户看了一两次就下定了。”
特别是,杭州实行公民同招以来,由于民办摇号招生的不确定性,像是保俶塔实验学校这样的9年一贯制学校受到了家长们的青睐,周边小户型的学区房挂牌单价大多在8万以上,相较之前涨了不少。
另外,与之前许多家长在孩子小学毕业前就将学区房出售的情况不同,随着入学政策的改变,现在想要孩子顺利读上对口公办初中,至少要等初中入学以后,房屋才可出手。
以文一街小学、学军小学等优质小学为例,除了至少提前三年落户外,还要再加上小学毕业的6年时间,转手的周期大大拉长。这也使得许多挂牌的房源则选择了暂缓出售。

一方面是优质学区房挂牌数量的减少,与此同时,一些不占学籍的房源则变得十分抢手。在探访当天,除了胜利新村的老平房外,中介小哥还带看了几套周边的小户型房源。然而,就在昨晚,小哥告诉记者,看过的其中一套房源已经被人以295万的总价全款买下。而据了解,该套石灰桥新村31.74㎡房源于4月28日上架,挂牌时间还不到1周,成交单价高达92943元/㎡。










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