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万通集团创始人冯仑:新技术与房地产深度融合 | 2019 WISE新经济之王大会

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发表于 2020-1-19 18:51:42 | 显示全部楼层 |阅读模式
11月26-27日,36氪在北京国际会议中心举办2019WISE新经济之王大会。大会下设13大会场,邀请超百位新经济社群的代表,共同关注新技术、新场景对传统产业的颠覆与融合,连接初创公司、互联网巨头、投资机构、地方政府、传统企业等市场参与主体,聚焦那些脚踏实地、以梦为马的未来产业之王的成长和成熟。
新技术对于地产行业的影响是巨大的。新技术的运用使人和人之间的连接变得容易,人口每天的移动相比过去也成倍的增长,这些都刺激了人们对于空间,对于房地产的需求。同时,新经济、新技术还深刻地影响了房地产的商业模式、运营方式。
御风集团董事长、万通集团创始人冯仑在“2019WISE新经济之王”大会上分享了他对地产行业新趋势观察。他认为,技术本身对房地产的影响毋庸置疑,在六个层面上,新技术与房地产深度融合并发挥作用。
一是在交易环节,新技术的影响最先发生;二是运营空间,最典型的就是智能仓储;三是智能硬件,使服务与物业相结合;四是系统软件,房屋的运营、管理,都需要软件支持;五是房地产各个环节中不同的专业领域,也需要依赖于新技术;第六是房地产金融,新技术使金融工具高效运转。

以下为嘉宾演讲实录,经36氪编辑整理:

冯仑:各位朋友大家下午好!非常高兴来到36氪的WISE大会,讲讲房地产。
我今天讲房地产,主要讲新经济和房地产的融合。过去十年房地产在全球范围内来讲,中国最大,但是从商业模式、运营方式,和与新经济、新技术的关系来看,实际上国外发展得最好。我们在问,技术和房地产有什么关系?举一个有趣的例子,房地产这几年刺激了很大的需求,比如公共空间的需求。
过去一辈子和陌生人不怎么说话,一辈子谈一次恋爱、娶一次媳妇、进一个洞房过一辈子。现在大家知道的事、叽叽喳喳的事越来越多,其中有一个帮助我们、诱导我们、激发我们、引诱我们吱吱喳喳的就是技术。
比如陌陌,有了陌陌以后,就开始跟陌生人说话。第一次在网上,没有牵扯到房地产。第二次就跟房地产有关,因为去了酒吧。第三次去了餐馆,第四次去了如家,当然还可以去汉庭。第五次赶上了扫黄,去了派出所。派出所也要有房子吧,因为一个技术,我们占了很多公共空间,空间的使用增加了,这是什么造成的?技术造成的。
现在人口每天的移动,比过去增加了几十倍、上百倍。人类可以非常容易地和陌生人链接,链接了就要见面,见面就要吃饭、开会、做生意、住酒店。所以技术本身对房地产的影响是毋庸置疑的,而且在总量上创造出了更大的需求。把这个创造的需求细分一下,看一下房地产怎么和技术融合来发挥作用。
新技术和房地产,有六个方面的深度关系。
第一个关系,信息的轨迹整理处理,也就是交易环节。
技术对于房地产的影响最先发生、最有效的是在交易环节,大家现在很容易交易了,房多多就是交易。以前有“搜房”,在交易环节大大提升了效率,而且更准确。最近我刚从纽约回来,纽约有一个最新的建筑,一栋住宅500米高。但是看这个楼要预约,很不方便。但这个楼非常吸引人,可以看中央公园的全景,一平米50万到70万人民币。就这么一个楼,过去想看的话,首先预约很麻烦,而且看的时候,也没有人讲。现在非常方便,在网络上这个楼的房间、设备、细节、位置、价格变化、周边的成交比较、房子的估值,都在网上可以完成。而且360度看房,预约、进去看房以后,整个的体验过程不需要太多人讲解,有一个人拿着IPAD演,从你进去演到最后,没说多少话,但是你对这个空间、这个居住房子,有非常好的了解。
这就是新技术对于交易环节特别有帮助,大家知道找房的第一件事,不是找我。找我没用,只有50岁以上的人,动不动才找房地产的老总帮助找房。找我,我也只能交给办公室的人去找,找完了发信息给他。30岁以下的人、40岁的人,都会自己动手找房、租房。
告诉大家一个未来的趋势,除了传统互联网以外,现在更重要的是区块链开始进入到这个领域。有两个公司做了一个项目。一个是在美国,纳斯达克分出一块跟区块链有关的业务,是可以上市交易的。这个交易怎么做呢?中国以外的市场,如果你家的房租出去就会有一个合约。这合约生成以后,就有一个租金。租金达到一个水准,比如6%或者7%,甚至更高,就可以自动进行交易。而这个自动交易可以一平米一平米地交易,交易的过程中可以用法币、可以用代币(数字货币)最终再换成法币。这家公司刚刚上线,提供这套系统,把区块链技术深入到交易领域。现在的房子还要挂到链家,以后都不需要挂了,自己在网上就可以交易。够不够条件,快速审核一下,然后是智能合约。这就是区块链在交易领域里,目前全球最先进的。
国内也一样,以前卖房要去政府,去房管局办手续,极其复杂。现在有的公司在探讨,用区块链的办法,不用去管理部门,用智能合约自动生成交易,来保证安全。如果这样做的话,大家现在买卖一套房要两三个月,未来就两三礼拜就完成一个交易。所以新经济环境,新技术的影响是巨大的。
第二个新经济对房地产的影响,就是空间运营。
有很多空间,最典型的是智能仓储。原来的仓库是没“脑子”的,东西堆进去就完了。原来房地产行业仓库的资金回报最低,特别是码头的散货仓储。现在智能仓储以后,买一个牙刷直接放到仓库,然后快递直接到家。这么大的仓库,要有很好的智能化管理,才能实现电子商务的过程。
所以运营空间,还包括写字楼、医院、公域、娱乐场所,都需要借助技术提升运营效率。最典型的是Airbnb,家里多余的房子、床位共享给别人。因为在Airbnb订一个房子,睡到别人的家里,和陌生人同居一屋。这个运营方式怎么解决呢?还是靠技术来解决,提高的多余房子的使用率。
第三,智能硬件。
智能硬件非常多,像天猫精灵,智能机器人是一种。但是物联网连接了家里的每件事,马桶、电冰箱等,但所有的智能硬件面临一个问题,怎么和房子配合。房子有尺寸,使用功能也不同。所以智能硬件,要和房子配合好,否则智能硬件就变成了一个累赘。
另外服务的深度,比如智能马桶要不要拍视频?肯定不需要。记得好多年以前第一次开始有服务的时候,在广东东莞,那时候我在机关,和司长一起去考察市场经济。结果到了一个洗手间,服务太深入了,一直跟着你、看着你,相当于放了一个摄像头在洗手间,这个服务就过度了。所个智能硬件,一个是服务的深度,一个是服务和物业的结合。这是智能硬件和服务的结合。
第四,系统软件。
现在很多系统软件和我们这个行业有关,比如买卖房子。卖房子的软件有一家公司叫明域(音),专门做销售、房地产开发软件,把开发过程分成几千个节点,最后交给管理去掌握。还有做闭路的,用数字技术保证施工建筑过程中节约有效。和房地产相关的软件系统,现在越来越多。而这些软件系统也成为促进房地产的空间使用、更有效、更节约的很好的手段。国外已经有这样的房子,房子可以自己发电,赚的钱可以抵扣管理费。这后面都需要有一套软件支持,所以房屋的运营、房屋的管理,都需要大量的软件。
第五,房地产各个环节中不同的专业,也需要依赖于新技术。
刚刚讲了很多新技术,比如盖高楼,现在全世界的城市每70年长一米,长高以后建筑就是个问题。现在国内500米以下是常规技术,建到500米以上是有挑战,这就用到非常多的新技术。地球上盖高楼不赚钱,但有一个人用新技术解决了这个问题,使楼越高越挣钱。我们通常是楼越高,越不挣钱。现在全世界最高的楼,正在建的是多哈的楼,1100米。其次是拉登老家的楼,1000米;再其次是迪拜的楼,880米;阿布扎比还要建1100米以上的高楼,怎么能让高楼赚钱呢?
现在两件事能够让超高楼建筑赚钱,边使用边施工,边运营边施工。
比如1000米的楼,200米开业一次,上面还不停地建,这样成本按200米一个周期来算。这样八年建设周期的楼,分成2年交付一次,这个技术使得财务成本大大降低。
另外高层建筑可以做成媒体——LED。环球金融中心这个超高建筑广告和观光平台的收入,已经超过了写字楼的租金收入。所以超高建筑用这些技术,使过去不赚钱的空间都能赚钱。所以房地产的专业领域,需要用到这些新技术。
第六,房地产金融。
所有的房地产怎么能动起来,一个房子的价值怎么能够最大化,怎么流动起来,其中要依赖于房地产金融,最常见的就是房地产不动信托。也就是这个房子有稳定的资金收入,按照全世界的标准,净资金回报6%以上,可以把收入证券化,在资本市场卖掉,物业还是你的。
这样一种金融工具要能高效地运转,我们需要新技术。现在美国有一个众筹的平台,特别简单,我要盖一个房子,就在网上发起众筹,大家集资,就盖房子。特别是很多小房子、民俗、投资物业,几栋小出租公域,这种项目特别多,这些都需要互联网技术。可以想像,未来随着区块链技术运用或者互联网金融的创新,包括资金的集合方式、交易方式、不动产证券化的方式,这些东西都会给房地产行业运营模式、交易质量带来非常大的变化。
总之新经济无孔不入,大家在房市要待得久、待得好,最终也离不开新技术。当大家过上好生活的时候,不要忘记房地产,更不要忘记新经济,谢谢!

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