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无问西东:西南房地产之王沉浮

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发表于 2020-1-19 18:52:05 | 显示全部楼层 |阅读模式


导语:
曾经的西南房地产霸主,转眼风流云散、各奔西东。

作者 | 王文华(北京)
专栏 | 网易号外 主编 | 戴鹭
" 我第三次创业,就是跟孙宏斌!",在宣布其创建的两家公司再次易主之后,邓鸿对媒体说。
11 月 27 日,融创中国宣布以 152.69 亿元收购成都环球世纪会展旅游集团有限公司(下称成都会展)与成都时代环球实业有限公司(下称时代环球)各 51% 股权,作为收购标的公司创始人,邓鸿从此有了一个新身份。
5 个月 20 天,敲定 153 亿元大单,对在并购市场出手阔绰的融创而言,属于一盘小菜。但对邓鸿而言,注定不平凡。复盘过往,此次成都会展与云南城投,西南两大房地产巨头,在过去三年里经历了诸多波折,最终各奔西东。
邓鸿发迹史
有着 " 会展王 " 之称的邓鸿,在四川颇有名气。据媒体公开报道,1963 年邓鸿出生于成都一个军人家庭,当过兵,打过仗,转业后做过很多行当。从最初靠给人画路牌广告、摆地摊、到当二房东收租金,再到开服装店,邓鸿逐渐展现生意头脑。
1993 年,邓鸿结识了在美国做飞机配件生意的美籍华人,后出国。这也被外界认为是其人生真正的转折点。



1995 年,邓鸿回国,斥资 14 亿元在成都金牛区沙湾兴建国际会展中心,开始切入会展旅游业,成立成都环球世纪会展旅游集团。随后相继投资打造了九寨天堂国际会议度假中心、成都世纪城新国际会展中心、亚洲最大单体建筑环球中心等。
1997 年,成都国际会展中心开业,作为西部建筑规模最大的展览场馆,成为了成都地标性建筑。邓鸿通过在周边修建五星级酒店、商场等,使得该区域成为成都知名商圈之一。
1999 年,邓鸿投资 1.5 亿元建造亚洲最大艺术场馆之一,成都现代艺术馆;2001 年,投资建设九寨天堂国际会议度假中心。2003 年 12 月,在高新区投资建设总面积 180 万平方米的成都新国际会展中心,世纪城。
以会展旅游拉动区域经济,邓鸿创造的 " 会展业成都模式 " 令其迅速成名,之后更是垄断了四川省会展业务,被冠以 " 会展王 " 称号,成为四川排名前十的地产商。
2004 年,邓鸿被成都市政府授予 " 建设成都杰出贡献奖 ",获奖理由是" 从 1997 年至 2004 年,为成都带来 240 亿元直接经济收入 "。
危机与转机
名利双收的邓鸿,并未停下扩张的脚步。2008 年 12 月,成都会展旅游集团投资建设 " 亚洲最大单体建筑 " 新世纪环球中心。公开资料介绍,该项目是四川省、成都市两级政府确定打造的世界现代田园城市的重大项目,定位为成都市的娱乐、休闲、购物天堂,总占地面积约 1300 亩,总建筑面积约 176 万平米。



历时近 5 年, 2013 年 4 月 28 日,环球中心正式开业,作为项目推手,邓鸿却没有露面。据《南方人物周刊》报道,2013 年 2 月下旬,邓鸿在成都双流机场一架计划飞往南太平洋雅浦岛的私人飞机上被警方带走。

此后,邓鸿音信全无,直到同年 11 月初媒体披露他已被证实逮捕,关押在湖北咸宁看守所。上述报道中称,邓鸿被逮捕的原因是涉嫌土地倒卖、虚开发票涉嫌逃漏税和诈骗贷款。
2014 年 9 月 28 日,消失了近 20 月之久的邓鸿现身旗下企业。据经济观察网当时的报道,邓鸿现身旗下环球国际中心,并走访了部分企业。现身的消息被当时媒体解读为平稳落地。此后,再无更多关于邓鸿的消息。
2018 年 8 月,邓鸿正面回应被带走一事,说,2013 年出事后相关部门从公司拉走 10 卡车资料,财务、经营等数据资料跨度从 90 年代起近 20 年时间,经过调查并无违法乱纪情形,在此期间,成都会展集团没有因此出现一名高管离职。

西南地产龙头浮沉

两年后,沉寂多时的邓鸿再次成为媒体关注焦点。2016 年 5 月,云南城投集团以 118 亿元收购成都会展 51% 股权,云南城投集团董事长许雷出任董事长。
尽管成都会展土地储备惊人,事后来看,融创此次交易涉及成都、武汉、长沙、昆明等城市的 18 个项目,总建筑面积约为 3071.6 万平方米,可售建筑面积约为 2771.6 万平方米,约占总建筑面积的 90%。截至公告日,未售建筑面积约为 2390.1 万平方米。但是,成都会展的变现与盈利能力,与它庞大的土地储备远远明显不匹配。
2015 年、2016 年及 2017 年 1-8 月,成都会展的营收分别为 16.81 亿元、16.45 亿元、10.94 亿元,净利润分别为 8787 万元、2.61 亿元以及 1.85 亿元。这种盈利水平,仅相当于国内房企中三四线的水平。更谈不上 50 强、100 强。
另一方面,曾经出手收购成都会展的云南城投,才是当之无愧的西南房地产之王。据云南城投集团官网介绍,公司是由云南省国资委监管的省属大型企业,拥有云南城投和云南水务(06839.HK)两家上市公司、一家新三板公司(一乘股份),全资及控股 40 余家二级子公司,是曲靖市商业银行第一大股东、莱蒙国际流通股第一大股东、闻泰科技第二大股东。截至 2018 年 12 月 31 日,云南城投集团总资产已 2924.73 亿元。
作为大鳄,许雷领导下的云南城投一度也像孙宏斌一样,在房地产领域频频出手收购,2016 年到 2018 年,云南城投累计出资约 45 亿,收购银泰系沈国军旗下大量项目。2016 年出资百亿收购成都会展 51% 股权。此外,这几年云南城投还收购了海南会展、广东云景旅游、昆明城海、七彩云南等多家公司股权,累计耗资约 300 亿元。
云南城投集团有意将收购的股权装入上市公司云南城投。2017 年 6 月,云南城投集团旗下上市公司云南城投停牌重组,计划装入成都会展。2017 年 11 月,云南城投宣布收购成都会展 100% 股权,主要标的物为成都世纪会展中心及其配套酒店、商业,环球中心、成都黑龙潭等开发项目,资产预估值达 240 亿元。
云南城投有上市公司平台和融资渠道,成都会展有土地储备项目,一旦资产置入完成,云南城投集团等于打通了任督二脉,将坐实西南房地产龙头的地位。邓鸿也能实现完美转身、获得溢价套现的良机。
但是,这桩交易,随着西南地产之王许雷的落马无疾而终。2019 年 5 月 24 日,云南省纪委监委发布消息,云南城投集团党委书记、董事长许雷涉嫌严重违纪违法,主动投案。2019 年 6 月 20 日,筹划近两年的收购案确认告终。云南城投宣布终止收购成都会展 100% 股权,原因是 " 国内市场环境、经济环境等客观情况发生变化,交易各方在部分重要条款上无法达成一致意见 "。
不仅收购无法完成,云南城投自身也成了整改对象,保利集团开始介入云南城投集团的混改。2019 年 10 月 14 日,云南城投公告显示,为加快推进云南省人民政府与保利集团就省城投集团混合所有制改革合作事宜,经保利集团推荐,云南省省委决定,任命保利集团卫飚同志担任省城投集团党委书记、董事长。
巨额的融资奖金
云南城投的混改背后,与其的资金链和盈利水平密切相关。云南城投在巨额收购之后,长期尚未完成旗下公司的整合,导致云南城投集团的盈利水平极为低下,负债率高企,多年净利润为负。
缺钱的同时,融资成为成都会展最紧要的事。为了融资,成都会展给出了高额的绩效奖金。
2019 年 11 月,云南城投集团连续多日 " 自曝家丑 ",公布多起部分领导干部及下属企业违规现象。值得注意的是,成都会展也牵连其中。
云南省纪委监委公布的信息显示,成都环球世纪会展旅游集团公司违规发放奖金。2019 年 1 月,成都会展集团公司地产事业部人事工资专员彭希报请地产事业部人事总监栗卜、财务经理韩江文、财务总监余志达、地产事业部总经理李萍、孙洪和财务分管领导王韻峰批准,集团副董事长邓鸿同意,违规向 11 人发放 2018 年融资奖励金 841.07 万元,其中税费 354.37 万元,实际发放给个人 486.7 万元。
2019 年 9 月,云南产权交易所挂出两个交易标的,成都环球世纪会展旅游有限公司 51% 股权的挂牌价格为 135.62 亿元,成都时代环球实业有限公司 51% 股权的挂牌价格为 17.07 亿元,合计 152.69 亿元。环球世纪 51% 股权与时代环球 51% 股权项目捆绑转让,受让方在受让其中一项股权的同时,还须受让另一项股权权益。
这两份股权的出让方皆为云南城投集团。而在此之前,云南城投集团已将时代环球实业有限公司 51% 股权质押给融创西南房地产开发(集团)有限公司。
公开信息显示,除去挂牌的该部分股权,成都会展、时代环球其余的股权均由邓鸿等人持有,且二者持股比例相同。
为了给成都会展寻求新的接盘者,邓鸿再次走到台前。2019 年 6 月 7 号,邓鸿经朋友介绍与孙宏斌见面,据说两人聊了一个多小时,基本达成收购事宜5 个多月之后,11 月 27 日,融创中国宣布以 152.69 亿元收购云南城投集团持有的环球世纪及时代环球各 51% 股权,后者成为融创间接附属公司,并更名重组为 " 环球融创会展文旅集团 ",邓鸿出任董事长。
第二次创业
" 我第三次创业,就是跟孙宏斌!" 事实上,邓鸿的第二次创业一直在进行中。
从云南城投入主成都会展到出售股份,再到融创接盘,过去的三年里,邓鸿早已开始了第二次创业。
2017 年 4 月,邓鸿以环球佳酿酒业董事长的身份公开亮相。环球佳酿成立于 2017 年 5 月,由邓鸿 100% 控股,其子张家豪出任公司法定代表人、执行董事兼总经理。
对于为何涉足酒业,邓鸿曾透露,他 1998 年开始承办全国糖酒会,在参与的过程中,发现 " 名酒只有 30% 多的份额,剩下的 60% 多是其他好酒,但是因品牌、经营问题面临一些困难,因此环球佳酿可以介入 "。
新公司在成立之初,就开始大显身手。2017 年 4 月,环球佳酿与泸州市政府签下 80 亿元投资合作协议,拟建设中国酱酒文化主题公园和龙马潭区浓香酿酒基地。7 月,环球佳酿宣布收购泸州市国粹酒业 70% 股权。8 月,环球佳酿酒业有限公司与邛崃市临邛酒业在环球中心洲际酒店签署战略合作协议。环球佳酿将对临邛酒业战略投资 1.2 亿,持股比例占 70%。随后,环球佳酿在贵州茅台镇投资一九一五酒业公司、成立茅台镇衡昌烧坊酿酒有限公司等。
2018 年,邓鸿带着环球佳酿旗下 17 个品牌、100 多款产品亮相成都春季糖酒会,并放出豪言,希望将众多优秀的小酒企整合起来,未来三年总计投入 70 亿元,用于打造出众多不同酒类的 " 小而美 " 品牌。
谈到未来精力如何分配,邓鸿说,除了酒业之外,要将 99% 精力放在环球融创," 我把这个作为第三次创业 ",邓鸿说。
网易号外 | 出品人:姚长盛 齐栋梁
本文作者 | 王文华(北京)
主编 | 戴鹭

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