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如何快速判断一座城市值不值得投资?

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光巨双修 发表于 2019-1-17 04:50:15 |阅读模式 |复制链接
本文系融 360 专栏作者 " 力哥说理财 " 原创作品,仅代表作者个人观点,不代表融 360 官方立场,转载请联系作者授权。
这是个非常主观的问题,没有教科书式的标准答案,所以下面力哥说的,都是我个人经验总结,欢迎拍砖。
首先,我相信地理决定论。
中国政治中心从西安到洛阳,再到开封,最后到北京,并非偶然,背后都是地理决定论在起作用。
长期看,一座城市能否崛起,是否具有长期投资价值,地理环境是根基。
文明需要不断交流才能成长壮大,所以杂种是最好的品种,跨人种繁衍的后代也大多聪明漂亮,自古那些文明的重要交汇点,就会形成繁荣大都会。
1840 年以来,随着中国被迫卷入全球化浪潮,中国从黄土文明走向海洋文明,所以像大连、青岛、宁波、厦门这些天然良港,还有上海、广州这种扼守大河入海口的城市,自然就成了人人追捧的中心城市。
所以每次有人问我 XX 城市是否值得投资,我首先用的就是地理思维模型,考虑它的地理环境在全省、全国乃至全世界范围内,处于怎样的地位,这样做出的判断,已经八九不离十。
第二,看政策。
古代长途大运量交通主要靠水运,所以像扬州(长江和大运河交汇点)、汉阳(长江和汉水交汇点)这种内陆沿江平原城市也能兴起,但近代有了更高效安全的大运量交通工具——火车,城市兴起的规律就变了。
最典型的是石家庄。
晚清修京汉铁路时,石家庄只是个很小的站点(当时叫振头站),后来修正太铁路(正定 - 太原)时,为节省跨越滹沱河到正定城的架桥费用,计划修到河南岸的柳林铺到头。正式开建后,为了省钱,再次把终点向南移至了振头,随后石家庄就从一个无人问津的小村庄,变成当时中国南北东西最重要两条铁路干线的枢纽,后来一路逆袭正定、保定、天津,居然成了河北省会。
滹沱河南的石家庄比起河北的正定也说不上有啥独特地理优势,但当时就是因为一个政策(当地士绅迷信阻挠铁路进城),就便宜了这个鸟不拉稀的小村子。
再比如去年底我考察的东北四城,有两座都是这种狗屎运。
一是哈尔滨,俄国为缩短西伯利亚铁路到远东滨海边疆区的距离,裁弯取直,穿越中国东北建一条铁路,当时叫东清铁路,民国改叫中东铁路。从满洲里入境,到绥芬河出国,直通海参崴。
但海参崴不是不冻港,所以沙俄一直眼馋旅大不冻港,甲午战败,俄国带头干涉还辽,辽东是还了,旅大却被俄国强行租借,所以又建了条连通旅大和中东路的支线,这就是南满铁路。


两条铁路交汇点,俄国人选在哈尔滨,听名字就知道,这座城市完全是俄国人建的。
清代黑龙江将军驻地一直在齐齐哈尔,直到建铁路前,哈尔滨都是个屯,结果短短 30 年,一跃而成北满最繁华的大都市,齐齐哈尔彻底 out。
建南满铁路时,沈阳是满清故都,盛京奉天,所以铁路一定得经过沈阳,而在中间经过吉林省时,当时吉林省省会吉林市并不在哈尔滨到沈阳的直线上,隔壁一座叫长春(宽城子)的小县城却通上了铁路。后来建伪满洲国时,日本人怕离苏联太近,不敢把首都放哈尔滨,怕离关内太近,也不敢放沈阳,就选两者正中间的长春,建新京城,虽然只营建了 13 年就战败了,但给长春打下了很好的城市规划基础,后来吉林省会就从吉林搬到长春了。
你看,人为因素的影响也很大。
第三,把地理和政策结合起来。
地理环境得天独厚,又加上政策强力扶持,这种城市兴起就会特别迅猛。
最典型的就是浦东和深圳。
要在原有城市中心之外,一片鸟不拉稀的农田上从零开始建造一座宏伟新城,并非易事。
一是政策必须强力支持,全国资源都向你集中,二是你本身底子好,浦东在上海东边,直接靠海,所以更适合做航运、贸易中心,深圳则紧贴香港,近水楼台先得月。
现在粤港澳大湾区又是一个 " 千年大计 ",政策红利之大可见一斑。比如大湾区里的东莞、惠州、中山,有政策,也有区位优势,所以我一直比较看好。
但 " 千年大计 " 始作俑者雄安,我却从一开始就不那么看好,两年前我就写过《我为什么不看好雄安新区?》
道理很简单,政策和地缘优势一起发力,才成就了浦东和深圳奇迹,雄安政策红利虽然明显,但这块地真叫要啥没啥,完全靠政府意志推动,往往新城建设事倍功半,要么进度拖拉,要么变成空城。
你看隔壁韩国迁个都有多难,首尔到世宗和北京到雄安的距离都是 120 公里,人家迁政府机构,我们迁央企大学,阻力都很大。
雄安尚且如此,今天许多二三线城市大力打造的新区 / 新城 / 高新园区 / 开发区 / 自贸区,就更别说了。
凡事物以稀为贵,80 年代对外开放只有深圳等四个试点,90 年代开发浦东更是独此一家,可今天满大街都是新区新城,是个二线城市都有自贸区,请问你的比较优势在哪里?
没有特殊 " 地利 " 之便,也没有独此一份的 " 天时 " 厚待,请问你的 " 人和 " 哪里找?
就拿沈阳来说,北边一个沈北新区、南边一个浑南新区,东边一个沈抚新区,学北京圆环套圆环,不断向外扩张城市半径,想实现辽中城市群一体化,硬件规划是挺高大上的,但以沈阳的人口体量,能支撑得起那么多新城吗?
我是有点怀疑的。
上面这几条,建好思维模型,看看地图和相关资料数据就大致清楚了,但房子归根到底是用来住的,我们投资房产是为了赚钱,不管以后能租个好价钱,还是卖个好价钱,都得有真实需求为依托,所以最终还是取决于城市对人口的吸引力,尤其是有购买力的中产及以上人群的吸引力。
这就需要用我们的眼睛来实测。
有几个对游客来说比较好用的直观指标。
一是地铁修建速度。
今天全国大部分二线城市都有地铁,但大部分二线城市还只有 1-3 条地铁,远未达到网状结构。
为何地铁那么重要呢?
正面说,如果一座城市地铁多,说明城市人口很多,交通拥堵,市民需要通过地铁来提高通勤效率,这是全世界大城市的铁律。


上海地铁线路规划图
反过来说,如果一座城市地铁很少甚至没有,要么说明这座城市没那么挤,坐公交车也很方便,这样的城市发展潜力就很堪忧了,或者这座城市明明交通很堵,但就是不建地铁,那这座城市的经济运作效率就会变差,从而影响城市长远发展,尤其是对人才的吸引。
目前北京和上海因为体量关系,地铁线路已称霸全球,其次是广州、深圳、南京、武汉、重庆、杭州、天津、成都,尤其是武汉和重庆这些年地铁建造速度非常快。


北京地铁线路图
再往后是大连、苏州、长春、青岛、郑州、西安、昆明,目前都已开通三条地铁。
一座城市如果一条地铁都没有,甚至连一条地铁的建设规划都没有,是否要投资房产,就值得三思了。要么这座城市人口不多,一点不挤,要么这座城市体量太小,就算人口密度很高,地铁这种大运量长距离运输工具也没有用武之地。
当然,还是那句话,长三角、珠三角和环京城市圈里没地铁的中型城市,不在此列。
地铁大跃进时代,也不是每座有地铁的城市都值得下手,你得去感受下平时和上下班高峰时段地铁里的人流量。
我在哈尔滨和一个出租车司机聊天时,她说以前去上海坐地铁居然遇到地铁就在眼前但愣是挤不上去的情况,真是活久见。我这次在东北四城都坐了地铁,哪怕在高峰时段,地铁里的人也远不如一线,甚至和我在南京重庆坐地铁的感觉都不太一样,我在当地人脸上看不到时不我待的紧迫感。平安夜那晚我看完刘老根大舞台就去沈阳中街逛,这是整个东北最繁华的商业步行街,晚上地铁站还限流,但真没像南京新街口或重庆观音桥的地铁站那么可怕。


沈阳中街
第二个直观指标是出租车起步价。
北京起步价 14 元,上海更坑爹,16 元,东北三城起步价都是 8 元,但长春只有 5 元(外加 1 元燃油附加费),这在省会城市中,还不多见。
作为老百姓,我们当然希望衣食住行成本越低越好,出租车价格低是好事啊,但从投资角度看,不见得。
出租车价格低,意味着出租车司机收入低,也意味着当地老百姓收入低,自然意味着当地人很难承受高房价。很多人都有困惑:老家收入低,房价也低,大城市收入高,但房价也越高,该怎么选呢?没办法,这两者是相辅相成的。
长春出租车价格之低和车容车况之差,和我对长春这座城市的印象之差几乎完美合拍。
其他三城,尽管也有这样那样的问题,但多少都给我留了些好印象,唯独长春,我努力寻找她的美,却发现她把一手好牌打烂了。
这本是东北四城中最年轻最有活力的一个,因为规划最先进最摩登,当年东京都还没用上抽水马桶煤气炉,新京就先用上了,说全亚洲最先进不夸张。建国后同样如此,无论是当年的一汽还是长影,可谓执全国牛耳,长春的工业实力何等耀眼……
现在呢?长影就不说了,一汽在全国汽车工业中的地位也同样大踏步倒退了……
其实并不是长春退步了,而是其他城市快速飞奔,长春缓慢前行,自然相形见绌。
如今这座城市给人的感觉就是脏乱、灰暗、破败、死气沉沉(可能和冬天太冷也有关),看不到希望…
长春的城市结构和大连很像,都采取当时欧洲最流行的中心广场放射状结构,也就是大广场套小广场来把城市扩展开,大连的中心广场(中山广场),今天俨然还是金融中心,一眼望去都是大小银行,长春的中心广场(人民广场),居然还有公安和纪委大楼……
除了看起步价,还要看出租车司机的服务质量
我发现很多东北出租车司机自己都不系安全带,更不要求前排乘客系安全带。然而在深圳,哪怕后排乘客不系安全带,交警都会拦下罚款,所以我在东莞和深圳之间来回时就会很苦恼,司机每次快接近深圳边界时,就会提示我赶快系安全带。
早年港剧黄金时代,香港人最喜欢炫耀的一句台词是 " 我们香港是法治社会 ",法治社会意味着一切规则都是明规则,所有人都要遵守,按规矩办事,可以大幅降低社会沟通协作成本,才能创造巨大的财富,但没有明规则,买卖双方就得花很大的摩擦成本去博弈和试探对方的底线。
深圳是现在中国规则意识最强的城市,也是中国最有希望和活力的城市,没有之一。
30 年前朱镕基在上海大力整治出租车行业后,我就几乎从没见过正规出租车在已载客情况下,还会试图路边停靠拼客的情况,但在东北非常普遍。
这要在上海,拒载、拼客、绕道这种投诉只要坐实两次,直接吊销牌照。
还有不打表议价这事,我也碰上了。我从哈尔滨红博广场打车去机场时,因为拖着两个行李箱,所以有个已经载客的司机探头问目的地后,直接报价 200 元。
这种议价很明显,就是看准了打车的人可能赶时间,能斩一刀算一刀。
很多更小的城镇,出租车压根不打表,完全靠讨价还价,摩擦成本更高,效率更低。
除了地铁,出租车,机场,高铁这些窗口行业,整个城市的服务业所展示出的服务意识也是一个重要的考察点。
今天已是后工业化时代,真正从事制造业的工人大都居住在城乡结合部的富士康工厂里,城市中心区域是留给三产的,也就是生活在这座城市里的普通市民,大多工作中就需要服务他人。市场经济,买方强势,服务态度好不好很能体现一座城市的现代化水平、居民的整体受教育程度以及第三产业的整体活力。
很可惜,在东北之行中,我并没有感觉到特别强的服务意识。
还有一个让我很惊讶的细节,是我在沈阳看刘老根大舞台时,发现好多观众都在嗑瓜子,然后一边嗑一边随手往座椅下扔,等演出散场时,我就看到这一幕。


后来我发现,这还真是集体无意识,因为演出结束后,站在门口的工作人员小哥也是一边喊我们快离场,一边站着嗑瓜子,随手就往地上扔……要知道,这是装修还挺考究的刘老根大舞台沈阳总部的大厅。
甚至还有一些观众在大厅里拍照,工作人员直接把灯全关了,逼你们滚蛋……嗯……因为俺们要下班了。
已经在全国做出名气的刘老根大舞台尚且如此,那些还没有绿色化的乡土二人转的情况,也可想而知了。
城市的本质是人的高度聚集,分工协作,从而产生财富的核裂变。
一座城市吸引的人口,特别是有购买力的中高端人才越来越多,城市就会越来越兴旺,房价也才会长期看涨,这是我们考察一座城市是否值得投资的根本逻辑。
总结:
判断一座城市是否值得长期投资,主要看自然地理、政策导向和城市本身的吸引力这三个维度。其中自然地理是基础,政策导向是助推,但最终还是得看这座城市的软硬件各方面能否把人吸过来,留下来。
至于东北,再多说两句。
这次我请一些东北的会员小范围吃饭,很多人在饭桌上吐槽东北的种种问题,也是大家平时在媒体上听到的那些老调:国企体制尾大不掉,改革缺乏动力,精英都拼命钻进体制内,办事处处靠关系,送礼风气浓厚,商业运作成本高,创业土壤稀缺,严格的计划生育和年轻人才的持续外流导致严重老龄化,死要面子好托大……


看到这么霸气的广告语,我也是服气的……
具体来说,大连是东北最干净的城市(听说阿来当家时更干净),我一开始在大连居民区小花园听到山东口音还有点没缓过神来,心想怎么有人和我一样喜欢到居民区旅游的,后来才想起来大连人祖上都是胶东那一带的,所以口音和饮食习惯都随烟威那边,和东北本是两个世界。
但走着走着发现东北口音越来越多,尤其是餐馆里的年轻服务员,几乎都是东北烧烤味,海蛎子味不见了。
和我吃饭的这些大连会员,就一个是土生土长的大连人(二代移民),其他都是最近这些年从东北各地过来的一代移民,而沈阳吃饭的那些会员,就一个是隔壁辽阳的,其他都是沈阳土著。
大连不能说海纳百川,但至少把不愿在老家待着,又不愿离开东北的人都吸引过来了,所以才会在大连街头听到越来越多的纯正东北话。
不过大连的会员自己也感叹,大连除了房价不低,其他都已经很难和其他沿海城市媲美,周水子机场的老破小也是把我吓了一跳,新机场建设捣鼓了半天还是没下文,当年号称北方明珠,甚至经济还比青岛强,现在却要喊青岛老大哥……
大连能吸引全东北,但就是吸不来沈阳人,和所有同省 CP 一样(包括成渝),沈大谁也不服谁,相看两别扭也不是一两天了。
不像大连被山海相夹那么局促,沈阳位于辽河平原中心,城市拓展空间非常大,野心更大,房价其实还不算很高。尤其是 17 年房价没起来之前,可以说是全国大城市里的一股清流啊,居然还能买到一万以下的房子。哪怕现在看,房价也还不高。
如果是东北人,想不出东北投资房产,首选沈阳没毛病。只不过对东北以外的小伙伴来说,沈阳存在感一直弱于哈尔滨、大连甚至长春,但沈阳基建却是最好的。
长春就不说了,非自住勿买。
哈尔滨这些年城市旅游名片打造很成功,但主要还是吃老本(冰雪世界和俄国风情),满大街的冰雕,单靠旅游业撑不起这座城市的经济,还是得靠新经济来带动城市整体升级。
另外东北有好多万达城,不过哈尔滨那个最有名的已经卖给融创了,万达乐园改名融创乐园,我去的那天,还有很多买房的人在维权……
中国现在商用物业真太多了,地方政府好大喜功,为了让城市看起来更摩登,到处都是高大上的乍一看一模一样的写字楼和大商场,但这些都得靠强劲的就业和消费人流带动起来,否则就是无米之炊,一个精英大多集中在体制内的城市,要那么多写字楼做啥?
我再次提醒大家千万不要轻易投资商用物业,尤其现在经济不好,写字楼的出租率哗哗哗就下来了,完全没法抵御经济周期带来的风险。
要买,还是得买普通住宅。如果想增加点安全系数,那就得买学区房。
这次和东北会员在饭桌上可谓三句不离学区房。
如果还有什么是真稀缺,那就是学区房,中国父母对子女教育的焦虑感和期望值,已经病入膏肓,而且一点缓和的迹象都没有。
而且二三线学区房可能反而比一线学区房更坚挺,因为一线选择多,不差钱可以送孩子上私立,但二三线,往往只有挤入公立一条路。
但这一切都建立在学区房政策不变的基础上,如果政策大变……
最后,在东北查资料时,正巧在知乎上看到这么个问题:辽宁阜新市是怎样一个城市?
其中点赞最高的回答说:
阜新,就是东北一个省——辽宁省中——西部落后地区苦苦挣扎的纠结中的平凡城市,一个在外面世界也许从不曾听说过的城市。
但它是一个在沈阳漂了 4 年大学,在北京漂了 9 年工作的赤子的家乡——生我养我的家乡,一个每年回一两次都有可能买不到票但还得想尽办法回去看父母几天的城市。
过两年有了京沈高铁,也许能盼望有更多经济形式入驻阜新,凭借一部分勤劳奋斗拼搏的人群,将家乡提升到一个新的档次。但往往想过之后,便默默转移思路,不过是 " 盼望 " 罢了。
阜新何得何能得此荣耀呢?一个从小政府就自吹 " 煤矿之乡 "、" 玉龙之乡 "、" 篮球之乡 "、" 动漫之乡 "、" 电商之乡 ",在每一个历史风口浪尖都经历过但却又无奈错过的各种自己骗自己的口号。
辽宁省内,沈阳与大连这两颗耀眼的星星,近 10 年基本没什么进步与发展,阜新又怎么可能发展呢?
没有旅游,没有特产,最惨的是人才基本都出去漂了。人才决定经济发展,人才同时也决定民生繁荣。什么是繁荣,不就是人多吗?把富士康 26 万人的大厂放到阜新,我相信周边经济也会带动起来。这就是为什么再怎么建商场都没意义,因为这些只是消费的地方,不是赚钱的地方,城市繁荣,说白了,就是外来资金流入城市。
钱来人也来,叫繁荣。
钱来人不来,叫泡沫。
钱人都不来,叫衰落。
生我养我,让我充满眷恋的地方,叫家乡。
生我养我,让我充满眷恋,但再也回不去的地方,叫故乡。
故国、故都、故城、故人、故事……不堪回首月明中……
这段话,送给在全国各大城市奋斗着,但内心依然深爱着故乡的飘儿们。
作者:力哥 公众号:力哥理财(lglicai)
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